DPE F et G interdits à la location : menace pour les propriétaires, opportunité pour les investisseurs

Depuis 2025, les logements DPE G sont interdits à la location. Comment transformer cette contrainte réglementaire en opportunité d'investissement ? Analyse et stratégie.

La loi Climat & Résilience de 2021 a posé un calendrier progressif d'interdiction à la location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location. À partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F. Cette contrainte concerne environ 5,2 millions de logements en France, dont une concentration significative dans le parc ancien parisien.

Le calendrier réglementaire que tout investisseur doit connaître

Le calendrier est désormais gravé dans le marbre : DPE G interdits à la location depuis janvier 2025, DPE F interdits dès 2028. Pour les propriétaires bailleurs concernés, le choix est binaire : engager des travaux de rénovation énergétique coûteux, ou vendre. C'est cette dynamique de marché qui crée une opportunité structurelle pour les investisseurs capables d'absorber ces biens et de les transformer.

Pourquoi les propriétaires vendent — et comment en profiter

Face à l'impossibilité de louer et au coût des travaux à engager, une partie des propriétaires de passoires thermiques fait le choix de vendre. Ces ventes contraintes créent des opportunités d'acquisition en dessous du marché pour des acheteurs capables d'assumer les travaux de rénovation. C'est exactement la position dans laquelle se place Blocshare : identifier ces biens, les acquérir avec une décote structurelle, les rénover pour les amener en DPE C ou D, et les revendre avec une prime de valeur.

La double création de valeur

L'opération génère de la valeur par deux mécanismes simultanés. Premier mécanisme : la décote à l'achat, qui peut représenter 10 à 20% du prix du marché selon la localisation et la gravité du DPE. Second mécanisme : la prime à la revente, car un bien rénové classé C ou D se vend non seulement au prix du marché mais bénéficie d'une prime croissante à mesure que les acheteurs intègrent le coût de l'énergie dans leur calcul d'acquisition. La combinaison des deux est ce qui permet d'atteindre des TRI supérieurs à 10% sur des horizons courts.

Pourquoi ce modèle est plus robuste qu'il n'y paraît

Certains investisseurs s'interrogent sur les risques de dérapage des coûts travaux ou d'allongement des délais. C'est une préoccupation légitime. La réponse de Blocshare est structurelle : notre partenaire rénovation co-investit dans chaque opération. Son intérêt financier direct est d'aller vite et de bien faire. Par ailleurs, nous ne sélectionnons que des lots de copropriété à Paris et en 1ère couronne — des biens dont la valeur de marché est profonde et liquide, ce qui réduit le risque de revente.

Investir comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. TRI non garanti.