Investir dans la rénovation DPE F et G
Le guide complet 2026 pour comprendre l'opportunité d'investissement dans les passoires thermiques en France : cadre réglementaire, aides publiques, stratégie achat-rénovation-revente.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique DPE F ou G ?
Un logement classé DPE F ou DPE G est qualifié de « passoire thermique » selon le Diagnostic de Performance Énergétique. Il consomme entre 331 et plus de 450 kWh/m²/an d'énergie primaire et émet de fortes quantités de CO2.
La France compte environ 5,2 millions de passoires thermiques selon l'Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), soit près de 17 % du parc résidentiel total. Une partie significative est concentrée à Paris et en première couronne, dans des immeubles anciens à fort potentiel de revalorisation.
La loi Climat et Résilience (août 2021) impose un calendrier strict d'interdiction de location pour ces biens, créant à la fois une contrainte pour les bailleurs et une opportunité d'investissement structurelle pour les acteurs capables de financer et piloter la rénovation.
Pourquoi c'est une opportunité d'investissement
Trois leviers structurels rendent la rénovation des DPE F/G économiquement attractive en 2026.
Décote à l'achat
Les biens DPE F/G se vendent 10 à 20 % moins cher que des biens équivalents en bon DPE. Cette décote est appelée à s'amplifier à mesure que les échéances 2025/2028/2034 approchent.
Aides publiques
MaPrimeRénov, CEE, éco-PTZ, TVA réduite à 5,5 % : les dispositifs publics couvrent 30 à 70 % du coût des travaux selon le profil. Pour les opérations marchand de biens, les CEE et la TVA réduite restent applicables.
Plus-value à la revente
Une rénovation réussie permettant un saut de 2 classes DPE (G → C, F → B) revalorise le bien au niveau du marché standard, créant une marge significative entre prix d'achat décoté et prix de revente post-rénovation.
Le cadre réglementaire — Calendrier d'interdiction
La loi Climat et Résilience (août 2021) impose un calendrier strict aux propriétaires bailleurs.
Interdiction des logements les plus énergivores (> 450 kWh/m²/an)
Les logements dépassant ce seuil — les plus extrêmes des DPE G — sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être proposés à la location.
Gel des loyers pour les logements classés F et G
Interdiction d'augmenter les loyers des passoires thermiques, que ce soit lors d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou via la révision annuelle.
Interdiction progressive des logements classés G
Les logements classés G sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location pour les nouveaux contrats et renouvellements, sauf exceptions (travaux engagés, situations particulières).
Extension aux logements classés F (sous réserve d'évolution réglementaire)
Les logements classés F devraient à leur tour sortir du marché locatif, dans le cadre du calendrier prévu par la loi Climat et Résilience.
Extension aux logements classés E (selon la loi actuelle)
Selon la loi actuelle, seuls les logements classés A à D resteraient autorisés à la location. Horizon long, soumis à d'éventuelles évolutions politiques.
Source : Loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104), articles relatifs à la performance énergétique des logements. Pour le détail réglementaire, consulter France-Rénov.gouv.fr. Le calendrier ci-dessus reflète la loi actuelle ; certaines échéances peuvent être ajustées par décret ou évolution législative ultérieure.
Les aides publiques au financement
Quatre dispositifs principaux, cumulables sous conditions, qui réduisent significativement le coût des travaux.
MaPrimeRénov & MaPrimeRénov Sérénité
Subvention de l'État via l'ANAH. Pour les ménages occupants : jusqu'à 90 % du coût des travaux pour les très modestes, 50 à 70 % pour les classes moyennes. Cumulable avec les CEE.
Source officielle : anah.fr / maprimerenov.gouv.fr
Certificats d'Économies d'Énergie (CEE)
Versés par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies, etc.) en contrepartie de travaux d'économies d'énergie. Accessibles aux particuliers et aux professionnels (marchands de biens inclus).
Source officielle : ecologie.gouv.fr/cee
Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
Prêt sans intérêt jusqu'à 50 000 € pour financer une rénovation énergétique globale. Remboursable sur 20 ans maximum. Cumulable avec les autres aides.
Source officielle : service-public.fr
TVA réduite à 5,5 %
TVA à taux réduit applicable aux travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation, fenêtres, chauffage performant, ventilation). Économie immédiate de 14,5 points de TVA.
Source officielle : impots.gouv.fr
Spécificité marchand de biens
Les opérations d'achat-revente professionnelles (marchand de biens) ne sont PAS éligibles à MaPrimeRénov, qui est réservée aux ménages occupants ou bailleurs longue durée. En revanche, les CEE et la TVA réduite à 5,5 % restent pleinement applicables, ce qui permet d'optimiser fortement le coût des travaux. Le futur acquéreur, lui, bénéficiera des aides MaPrimeRénov s'il remplit les conditions — ce qui constitue un argument commercial à la revente.
Le process d'une opération de rénovation
Une opération réussie repose sur la rigueur du diagnostic initial et la maîtrise du chantier. Voici les 4 étapes clés.
Audit énergétique
Diagnostic complet par un auditeur qualifié RGE : DPE actuel, points faibles (toiture, murs, fenêtres, chauffage), scénarios de rénovation chiffrés.
Sélection des travaux
Priorisation : isolation extérieure ou par l'intérieur, remplacement fenêtres, ventilation double flux, chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation).
Exécution chantier
Coordination des artisans RGE, suivi qualité, respect du calendrier. Travaux typiques sur 4 à 6 mois selon ampleur.
Recontrôle DPE
Nouveau diagnostic post-travaux pour valider le saut de classe (objectif G→C, F→B ou mieux). Documentation pour la revente.
Comment Blocshare capte cette opportunité
Blocshare est un cercle privé d'investissement immobilier court terme. Une part significative de nos opérations cible des biens DPE F/G à Paris et en première couronne.
Notre thèse d'investissement
La rénovation énergétique constitue un levier de création de valeur structurel : sortie du statut de passoire thermique, gain de 2 à 3 classes DPE, valorisation du bien au niveau du marché standard. Notre double objectif : aligner performance financière et impact environnemental concret sur le parc immobilier français.
Notre track record
+25 opérations réalisées, +10,7 M€ investis cumulés, 10,9 % de TRI moyen 2025 sur les opérations clôturées, 0 % de taux de défaut. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Sur chaque opération, les associés de Blocshare et leurs partenaires engagent leurs propres fonds aux mêmes conditions que les membres du cercle. C'est notre signature : alignement d'intérêts réel, pas affiché.
En savoir plus sur BlocshareQuestions fréquentes
Ressources officielles
Les sources publiques de référence pour approfondir le cadre réglementaire et les aides au financement.
France Rénov
Service public officiel d'information et de conseil en rénovation énergétique.
ANAH
Agence nationale de l'habitat. Gère MaPrimeRénov et MaPrimeRénov Sérénité.
MaPrimeRénov
Portail officiel pour faire ses demandes d'aides à la rénovation.
Loi Climat et Résilience
Texte intégral de la loi (n° 2021-1104) sur Légifrance.
ONRE — Observatoire Rénovation Énergétique
Statistiques officielles sur le parc résidentiel et la rénovation énergétique.
ADEME
Agence de la transition écologique. Publications sur l'efficacité énergétique.
Co-financer une opération DPE F/G
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Investir dans des opérations immobilières comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, un risque d'illiquidité et un risque de retard sur la durée prévue. Le rendement n'est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'accès aux opérations est réservé aux investisseurs avertis. Ce guide a une vocation informative et ne constitue ni un conseil en investissement ni un démarchage. Les sources publiques citées (France-Rénov, ANAH, ADEME) sont les références officielles à consulter pour tout projet de rénovation.