DPE F ou G : rénover, vendre ou attendre ? Les chiffres pour décider

Rénover, vendre ou attendre : ce que coûte chaque option au bailleur d’un F ou d’un G, avec les aides, la fiscalité et les risques en jeu.

Si vous louez un logement classé DPE F ou DPE G, c’est-à-dire en F ou en G au diagnostic de performance énergétique, vous avez trois options : rénover, vendre en l’état ou attendre. Le bon choix dépend de quatre chiffres : le coût des travaux pour gagner une ou deux classes, les aides accessibles à un bailleur, la décote mesurée par les notaires et le coût de l’attente. Ce guide les pose un par un, en tenant compte du nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2027 et du projet de loi qui pourrait assouplir l’interdiction de louer.

DPE F et DPE G : ce que la loi interdit exactement

Un bailleur doit remettre à son locataire un logement décent, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, la décence inclut un niveau minimal de performance énergétique, lu sur le DPE. La classe retenue est la plus défavorable des deux étiquettes du diagnostic, énergie et climat. Au 1er janvier 2025, le Service des données et études statistiques (SDES) estimait à 1,1 million le nombre de logements F ou G dans le parc locatif privé, soit 13,8 % de ce parc. Le cadre général est détaillé dans notre article sur la passoire thermique et ce que l’étiquette F ou G change.

Le calendrier des interdictions

1. 24 août 2022 : gel des loyers des logements F et G, sans hausse à la relocation ou au renouvellement, ni révision annuelle.
2. 1er janvier 2023 : un logement qui consomme plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an devient non décent (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021).
3. 1er janvier 2025 : les logements classés G sont non décents.
4. 1er janvier 2028 : les logements classés F le deviennent.
5. 1er janvier 2034 : les logements classés E suivent.

Bail en cours, renouvellement, tacite reconduction

L’interdiction ne frappe pas le bail en cours : elle s’applique aux contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement après chaque échéance. Un bail de trois ans signé avant le 1er janvier 2025 pour un logement G se poursuit donc jusqu’à son terme. C’est sa reconduction qui fait basculer le logement dans la non-décence. Le contrat reste valable, mais le bailleur s’expose dès lors aux demandes de mise en conformité.

Ce que risque le bailleur qui ne fait rien

Tout repose sur les recours du locataire. Si sa demande de mise en conformité reste sans suite pendant deux mois, il peut saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur exécution, et accorder des dommages et intérêts. La caisse d’allocations familiales peut aussi conserver l’allocation de logement du locataire.

Le juge ne peut pas imposer des travaux refusés en assemblée générale malgré les démarches du copropriétaire. Il ne le peut pas davantage lorsque des contraintes architecturales, patrimoniales ou techniques attestées s’y opposent. La non-décence demeure pour autant, et la réduction de loyer reste possible.

Meublé de tourisme : une issue qui se ferme

Depuis le 21 novembre 2024, dans les communes qui soumettent la location touristique à une autorisation de changement d’usage, comme Paris, cette autorisation exige un DPE compris entre A et E. À partir de l’année 2034, tout meublé de tourisme qui n’est pas la résidence principale du loueur devra être classé entre A et D en métropole, sous peine d’une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €. Basculer un F ou un G en location touristique n’est donc pas une solution durable.

Rénover : quels travaux, quel coût, quelles aides pour sortir d’un F ou d’un G

Rénover est la seule option qui règle durablement le problème : un DPE établi après travaux atteste la nouvelle classe et lève la non-décence. C’est aussi la plus exigeante en capital et en coordination. Trois questions la conditionnent : quels travaux, à quel coût, avec quelles aides.

Les travaux qui font gagner des classes

Le gain se joue d’abord sur l’enveloppe du bâtiment. Pour financer une rénovation d’ampleur, MaPrimeRénov’ exige un gain d’au moins deux classes et au moins deux postes d’isolation parmi les murs, les planchers bas, la toiture et les fenêtres. L’Agence de la transition écologique (ADEME) recommande d’isoler d’abord, puis de décarboner le chauffage, en trois étapes au plus. Remplacer une chaudière au fioul ou au gaz par une pompe à chaleur améliore d’autant plus l’étiquette que le coefficient de l’électricité baisse, selon le ministère chargé du logement.

Ce que coûtent les travaux

Aucun prix au mètre carré ne vaut pour tous les logements : le coût dépend du bâti, des parois à isoler, du chauffage et, en copropriété, des parties communes. Les repères publics sont des moyennes par logement. Sur l’année 2025, une rénovation d’ampleur aidée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) a représenté 59 474 € de travaux en moyenne, pour un gain énergétique moyen de 69 %. Pour une rénovation au niveau bâtiment basse consommation, l’ADEME cite 21 000 € hors taxe par logement en immeuble collectif et 56 000 € en maison, hors maîtrise d’œuvre. Seul un devis établi après visite chiffre votre bien ; les spécificités du bâti ancien sont traitées dans notre article sur la rénovation énergétique à Paris.

Les aides accessibles à un bailleur

MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur est ouverte au bailleur d’un logement classé E, F ou G construit depuis au moins quinze ans. Il doit s’engager à le louer au moins six ans comme résidence principale et se faire accompagner par Mon Accompagnateur Rénov’. Selon ses revenus, l’aide couvre 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % des travaux hors taxe, dans la limite de 30 000 € de dépenses pour deux classes gagnées et de 40 000 € au-delà. Un bailleur aux revenus supérieurs reçoit donc au plus 3 000 € ou 4 000 €. Depuis le 1er septembre 2026, l’aide est refusée si une maison conserve un chauffage au gaz, et le parcours par geste ne finance plus l’isolation.

Pour un bailleur aux revenus élevés, le levier fiscal peut peser davantage que la prime. Au régime réel, un déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond passe à 21 400 €, sur option, pour des travaux qui font passer un logement de E, F ou G à A, B, C ou D (article 156 du code général des impôts). Ils doivent être payés au plus tard le 31 décembre 2027, sur un devis accepté à compter du 5 novembre 2022, et le logement doit rester loué trois ans. S’y ajoutent une taxe sur la valeur ajoutée à 5,5 % sur les travaux et l’éco-prêt à taux zéro, cumulable avec MaPrimeRénov’.

Délais et copropriété

Le parcours est séquentiel : conseiller France Rénov’, accompagnateur, audit, devis d’entreprises qualifiées RGE, accord de l’Anah, travaux, puis nouveau DPE. En copropriété, les travaux sur les parties communes exigent un vote en assemblée générale, qui fixe souvent le calendrier. Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés doivent faire réaliser un DPE collectif, et le plan pluriannuel de travaux est obligatoire dans les immeubles de plus de quinze ans. MaPrimeRénov’ Copropriété a représenté en moyenne 12 001 € d’aide par logement sur l’année 2025.

Vendre un logement DPE F ou G en l’état : décote, diagnostics et impôt

Vendre transfère le problème à l’acheteur, et le prix le reflète. C’est la sortie la plus rapide du risque réglementaire, mais elle fige la décote au jour de la vente. Avant de signer, trois points comptent : la décote locale, les diagnostics à fournir et l’impôt sur la plus-value.

La décote mesurée par les notaires

Sur les transactions 2024, présentées par les Notaires de France le 8 décembre 2025, une maison G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison D, et un appartement G 12 % moins cher qu’un appartement D. Les logements E, F et G ont représenté 40 % des ventes de logements anciens. Ces écarts sont des moyennes nationales, calculées à caractéristiques comparables. En Île-de-France, qui compte la plus forte part de passoires parmi les résidences principales (17,4 % au 1er janvier 2025, selon le SDES), seules les ventes voisines disent ce que vaut votre bien.

Ce que la vente impose

L’annonce d’un logement F ou G doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, la vente exige aussi un audit énergétique, valable cinq ans, remis dès la première visite et au plus tard à la signature de l’avant-contrat. Un appartement en copropriété n’y est pas soumis. L’audit sert aussi le vendeur : en chiffrant les scénarios de travaux, il objective la négociation.

La fiscalité de la plus-value

Pour un logement locatif, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. L’exonération est totale au-delà de 22 ans de détention pour l’impôt et de 30 ans pour les prélèvements. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Le prix d’acquisition peut être majoré des travaux réalisés par une entreprise, ou d’un forfait de 15 % après cinq ans de détention. Attention : des travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être comptés une seconde fois (article 150 VB du code général des impôts), alors que le forfait s’applique sans justificatif.

Attendre : ce que coûte le statu quo

Attendre n’est pas une absence de décision : c’est un pari sur le calendrier, le marché et la loi. Il se défend dans des cas précis et se paie dans les autres. Encore faut-il chiffrer ce qu’il coûte.

Le coût d’un logement qui ne peut plus être reloué

Un logement F ou G occupé garde un loyer gelé, sans révision annuelle. Un logement G qui se libère ne peut plus être reloué avant travaux. Pour un appartement loué, par hypothèse, 1 200 € par mois hors charges, douze mois de vacance coûtent 14 400 € de loyers, plus la taxe foncière, les charges et l’assurance. En zone tendue, un logement vide depuis au moins un an supporte en outre la taxe sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % ensuite. L’interdiction de louer n’en exonère pas à elle seule : selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 21 avril 2026, il faut démontrer que les travaux dépassent 25 % de la valeur du logement.

Attendre peut suffire dans un cas : le chauffage électrique

Dans le DPE, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et un arrêté du 19 août 2026 le fixe à 1,7 au 1er janvier 2027. Selon le ministère chargé du logement, ce second changement ferait sortir environ 300 000 résidences principales du statut de passoire, sur 3,2 millions. Aucun nouveau diagnostic n’est nécessaire : une attestation gratuite sera téléchargeable sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME à partir du 1er janvier 2027. L’étiquette climat, elle, ne bouge pas, et les logements chauffés au fioul ou au gaz n’avaient presque pas profité du précédent changement, selon les simulations du SDES.

Les dérogations : celles qui existent, celles qui sont en débat

Les dérogations en vigueur limitent seulement les travaux que le juge peut imposer ; elles ne rendent pas le logement décent. En copropriété, attendre un vote de travaux collectifs peut se justifier, à condition de documenter chaque démarche : résolutions proposées, votes, devis. Deux idées reçues sont à écarter : un bail signé avant le 1er janvier 2025 ne protège que jusqu’à sa reconduction, et la location touristique n’est pas une sortie durable.

Le reste relève du projet. Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, a été modifié par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale le 23 septembre 2026. Dans cette version, un logement serait réputé décent si son propriétaire conclut avant le 1er janvier 2030 un contrat de travaux permettant d’atteindre la classe exigée et verse un acompte d’au moins 30 %, pour trois ans au plus. Le délai serait de cinq ans pour un contrat signé par le syndicat des copropriétaires. En sens inverse, un bail en cours deviendrait non décent au plus tard trois ans après chaque échéance, même sans reconduction.

À la date de cet article, le texte n’a pas été examiné en séance publique à l’Assemblée nationale : rien n’est voté, et le calendrier actuel s’applique. Attendre la loi pour décider, c’est accepter qu’elle ne vienne pas, ou sous une autre forme. Un assouplissement pourrait réduire la décote des F et G, au bénéfice du vendeur qui a attendu, à condition qu’il n’ait pas perdu de loyers entre-temps.

Rénover, vendre ou attendre : le comparatif

Le tableau résume les trois options pour un bailleur dont le logement F ou G est loué ou vient de se libérer. Les montants sont des moyennes publiques, à remplacer par vos devis et vos ventes comparables. Aucune option n’est bonne dans l’absolu : tout dépend de l’écart entre le coût des travaux et la décote.

Option	Coût	Délai	Principal risque	Effet sur la valeur
Rénover	59 474 € de travaux en moyenne par rénovation d’ampleur aidée par l’Anah, avant aides	Audit, devis, accord des aides, vote en copropriété, puis chantier	Budget dépassé, classe visée non atteinte, refus en assemblée générale	Logement de nouveau louable ; l’écart de prix lié à l’étiquette se réduit
Vendre en l’état	Décote moyenne de 12 % (appartement G) à 25 % (maison G) face à un D, plus l’impôt sur la plus-value	Celui d’une vente, audit compris pour une maison	Vendre au plus bas si la réglementation s’assouplit	La décote est définitivement encaissée
Attendre	Loyer gelé ou perdu, taxe sur les logements vacants en zone tendue	Pour un G, jusqu’à la prochaine reconduction ; pour un F, jusqu’à la première reconduction après le 1er janvier 2028	Recours du locataire, loi non votée, décote qui s’accentue	Dépend du cadre réglementaire futur

Une règle simple aide à trancher. Prenons un appartement qui vaudrait 400 000 € en classe D : une décote de 12 % en classe G représente 48 000 €. Si les travaux pour atteindre D coûtent nettement moins que cet écart, aides déduites et vacance comprise, rénover avant de vendre ou de relouer se défend. S’ils coûtent autant ou plus, vendre en l’état se défend mieux. Dans tous les cas, vérifiez d’abord l’étiquette recalculée : pour un logement chauffé à l’électricité, elle peut suffire.

Ce que cela change pour un investisseur

La décote des passoires est le prix que le marché attache aujourd’hui au risque réglementaire et au coût des travaux. Pour un investisseur, elle ouvre une stratégie : acheter un bien F ou G à un prix qui intègre son étiquette, le rénover, puis le revendre comme un logement louable sans contrainte. C’est le modèle que Blocshare applique à Paris et en première couronne, présenté sur la page comment ça fonctionne. Blocshare est un club privé d’investisseurs : chaque opération est portée par une société dédiée détenue par Blocshare, et ses associés investissent eux aussi leurs propres fonds sur chaque opération. Les membres signent un contrat de partage de revenus qui leur donne droit, au prorata de leur investissement, à une part de la valeur créée à la revente ; ils ne sont ni propriétaires du bien ni associés de la société.

Les limites sont les mêmes que pour un propriétaire. La décote n’a d’intérêt que si le coût des travaux, les délais de copropriété et le délai de commercialisation laissent une marge. Elle dépend du cadre réglementaire actuel : si l’interdiction de louer est assouplie, une partie de l’écart de prix peut se refermer. Le rendement cible d’une opération Blocshare est d’au moins 9 % : un objectif, pas une promesse, qui dépend de la performance réelle de l’opération, le capital investi pouvant être perdu en partie. Notre guide pour investir dans les biens DPE F et G développe la thèse, notre article sur le métier de marchand de biens en détaille les risques, et l’accès aux opérations passe par la liste d’attente du cercle.

Sources

• Service Public, Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location, 3 janvier 2025, et Logement à louer décent, vérifié le 21 mars 2025.
• ANIL, Performance énergétique et décence, analyse juridique à jour au 11 septembre 2023, et Décence énergétique des logements : que devez-vous savoir ?, à jour au 21 janvier 2025.
• Légifrance, textes cités par l’ANIL et Service Public : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 6 et article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021.
• Ministère de la Transition écologique, Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, septembre 2025.
• Service Public, Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE), vérifié le 1er janvier 2026, et Nouveau calcul du DPE : votre logement est-il concerné ?, 1er septembre 2026.
• Ministère chargé du logement, FAQ DPE : modification du facteur de conversion en énergie primaire de l’électricité, mise à jour le 26 août 2026.
• SDES, Observatoire national de la rénovation énergétique, Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025, 12 novembre 2025 (publication complète).
• ADEME, Rénovation performante des logements : une condition nécessaire pour atteindre les objectifs climatiques, communiqué du 23 mai 2024.
• Anah, Les chiffres clés 2025, 20 février 2026 (document complet).
• Service Public, MaPrimeRénov’ (MPR), vérifié le 1er septembre 2026, et MaPrimeRénov’ : certains projets de travaux bientôt exclus du dispositif, mis à jour le 27 août 2026.
• Ministère de l’Économie, Tout savoir sur le déficit foncier, 9 septembre 2026, et Légifrance, article 156 du code général des impôts.
• Ministère de l’Économie, Ce qu’il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), 3 septembre 2026, et Tout savoir sur l’audit énergétique, 11 juillet 2025.
• Notaires de France, Des transactions sous l’influence de l’étiquette énergie, étude de la valeur verte sur les transactions 2024, 15 décembre 2025.
• Service Public, Impôt sur le revenu : plus-value immobilière, vérifié le 15 avril 2026, et BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, majoration du prix d’acquisition, version en vigueur depuis le 20 décembre 2013.
• Service Public, Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), vérifié le 11 juin 2025, et Assemblée nationale, réponse à la question écrite n° 8342, Journal officiel du 21 avril 2026.
• Assemblée nationale, dossier législatif sur la relance et la décentralisation du logement et texte de la commission n° 3188, 23 septembre 2026 ; Sénat, dossier législatif du projet de loi n° 801 et la loi en clair, consultés le 4 octobre 2026.

Investir dans une opération immobilière comporte un risque de perte partielle en capital et de retard. Les rendements et durées cités sont des objectifs, qui peuvent ne pas être atteints. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.