Passoire thermique : ce que l'étiquette F ou G change pour celui qui achète, loue ou rénove

Définition, calendrier des interdictions, DPE 2026, décote constatée par les notaires et lecture d'investisseur.

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1er janvier 2025, un logement G ne peut plus être proposé à la location ; les F suivront le 1er janvier 2028 et les E le 1er janvier 2034. Les loyers des F et G sont gelés depuis août 2022, leur vente impose un audit énergétique, et les notaires mesurent une décote de 12 % pour un appartement G par rapport à un logement D. Cet article détaille ce que l'étiquette change pour celui qui achète, loue ou rénove, et ce que le projet de loi de relance du logement pourrait modifier.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique, au sens de la loi ?

L'expression n'a rien d'une image : elle désigne les deux dernières classes de l'étiquette énergie du DPE. L'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation classe les logements de A à G selon leur consommation d'énergie primaire, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an, et leurs émissions de gaz à effet de serre. Un logement est classé F entre 331 et 420 kWh/m²/an (ou au-delà de 70 kg de CO2 par mètre carré et par an), et G au-delà de 420 kWh/m²/an (ou de 100 kg de CO2). C'est l'étiquette, et elle seule, qui déclenche le régime juridique décrit plus bas : un DPE périmé ou vierge ne vaut pas classement F ou G.

Le DPE est établi par un diagnostiqueur certifié, transmis à l'ADEME, et reste valable dix ans. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable : un locataire ou un acquéreur peut s'en prévaloir contre le bailleur ou le vendeur, à la différence de l'ancien document purement informatif. Les recommandations de travaux qui l'accompagnent n'ont, elles, qu'une valeur indicative.

L'ordre de grandeur du parc concerné dépend du périmètre retenu. Le Service des données et études statistiques (SDES) estimait à environ 3,9 millions le nombre de passoires parmi les 30,9 millions de résidences principales au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc. En avril 2026, le gouvernement citait 5,4 millions de logements F et G tous usages confondus, dont 453 000 G et 693 000 F dans le parc locatif privé. Quel que soit le chiffre, un logement sur huit environ est touché.

Le calendrier : ce qui est interdit, et depuis quand

Le calendrier résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, réécrit par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Un logement décent doit désormais répondre à un niveau de performance minimal, qui se resserre par paliers.

Date	Mesure	Logements visés
24 août 2022	Gel des loyers : aucune hausse entre deux locataires, au renouvellement ni par révision annuelle	F et G du parc privé
1er janvier 2023	Logement indécent au-delà de 450 kWh/m²/an d'énergie finale	Les G les plus énergivores
1er janvier 2025	Interdiction de louer : le niveau de décence va de A à F	Tous les G
1er janvier 2028	Le niveau de décence va de A à E	Tous les F
1er janvier 2034	Le niveau de décence va de A à D	Tous les E

Deux précisions comptent en pratique. D'abord, l'interdiction s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque échéance : un bail signé avant le 1er janvier 2025 pour un logement G reste valable jusqu'à son terme, et c'est le renouvellement ou la reconduction tacite qui le fait tomber sous le coup de la loi. Ensuite, l'interdiction ne met pas fin au bail d'elle-même : c'est le locataire qui peut demander la mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, lequel peut ordonner des travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : G au 1er janvier 2028, F au 1er janvier 2031.

La jurisprudence a fermé une porte en 2026 : par un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993), la Cour de cassation a jugé que la réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence que le bailleur connaissait lors de la conclusion du bail ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé. Donner congé à son locataire pour rénover un logement que l'on savait énergivore n'est donc pas une issue.

Ce que la loi exige à la vente

Vendre une passoire n'est pas interdit, mais encadré. Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique, document plus complet que le DPE qui propose des scénarios de travaux chiffrés ; l'obligation s'est étendue aux logements E depuis le 1er janvier 2025. Les annonces de vente et de location d'un logement F ou G doivent porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », et les actes de vente et les baux doivent mentionner l'obligation de performance prévue pour 2028 par l'article L. 173-2 du code de la construction et de l'habitation.

Pour l'acheteur, l'audit est une pièce de travail : il donne un premier ordre de grandeur des travaux nécessaires pour atteindre une classe donnée. Il ne remplace pas un chiffrage par des entreprises, ni une lecture du bâti (isolation des murs, menuiseries, système de chauffage, ventilation, humidité), que seule une visite technique permet.

Le DPE a changé au 1er janvier 2026 : vérifiez l'étiquette avant de raisonner

Un arrêté du 13 août 2025 a abaissé de 2,3 à 1,9 le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire dans le calcul du DPE, pour les diagnostics établis à partir du 1er janvier 2026. L'effet est mécanique : un logement chauffé à l'électricité affiche une consommation d'énergie primaire plus faible, donc une meilleure étiquette, sans aucun travaux. Le ministère de la Transition écologique estimait, lors de l'annonce du 9 juillet 2025, qu'environ 850 000 logements sortiraient ainsi du statut de passoire. Les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 peuvent être mis en conformité par une attestation téléchargeable sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans refaire le diagnostic.

Conséquence pour celui qui achète : un bien présenté comme F ou G sur un DPE établi avant 2026 et chauffé à l'électricité n'est peut-être plus une passoire. La décote qu'il espère n'a alors plus de cause, et le bien ne tombe plus sous l'interdiction. Le réflexe est de vérifier l'étiquette recalculée avant toute négociation. À l'inverse, un logement chauffé au gaz ou au fioul n'est pas concerné par ce changement.

Ce que le marché en fait : la décote mesurée par les notaires

Les Notaires de France publient chaque année une étude économétrique de la « valeur verte » à partir de leurs bases de transactions. Pour les ventes de l'année 2024, présentées lors du bilan annuel du 8 décembre 2025, les logements classés E, F et G ont représenté 40 % des transactions de logements anciens, signe que les propriétaires qui ne peuvent plus louer vendent. À caractéristiques comparables, une maison classée G s'est vendue en moyenne 25 % moins cher qu'une maison classée D, prise comme référence, et un appartement classé G 12 % moins cher. L'écart s'est creusé depuis 2021.

Cette décote est la raison d'être d'une stratégie d'achat-rénovation-revente sur ce segment : acheter un bien dont le prix intègre son étiquette, le rénover, puis le revendre comme un logement louable et habitable sans contrainte. Elle a deux limites qu'il faut écrire aussi nettement. La décote compense des travaux réels, dont le coût dépend du bâti et des contraintes de copropriété ; et elle tient au cadre réglementaire actuel : si le calendrier des interdictions était assoupli, une partie de l'écart de prix se refermerait.

Le projet de loi de relance du logement : ce qui pourrait changer

Le 23 avril 2026 à Marseille, le Premier ministre a présenté les grandes lignes d'un projet de loi de relance du logement. Sur les passoires, le texte reprend une proposition de loi sénatoriale de février 2025 : un propriétaire pourrait relouer un logement F ou G à condition de s'engager, par contrat avec une entreprise, à réaliser des travaux qui le ramènent au moins en classe E, dans un délai de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un appartement en copropriété, avec un contrôle de l'ADEME après travaux. Le ministre du Logement évoquait 650 000 à 700 000 logements susceptibles de revenir sur le marché locatif d'ici 2028.

À la date de cet article, le texte a été examiné en commission au Sénat durant l'été et transmis à l'Assemblée nationale ; le gouvernement vise un vote avant la fin de l'année 2026, sans majorité acquise. Rien n'est donc voté, et le calendrier 2025, 2028 et 2034 reste le droit applicable. Pour un investisseur, la bonne lecture est celle d'un scénario : si la mesure passe, la pression à vendre sur les F et G diminue et la décote peut se réduire ; si elle ne passe pas, l'échéance de 2028 sur les F renforce le mouvement observé depuis 2022. Dans les deux cas, un bien rénové en classe D ou mieux reste louable et vendable sans contrainte, ce qui est le point d'arrivée d'une opération bien conduite.

Propriétaire d'un F ou d'un G : rénover, vendre ou attendre

Rénover est la seule sortie durable : une fois les travaux faits, un nouveau DPE atteste de la classe atteinte et lève l'indécence. En maison, le propriétaire a la main. En copropriété, les travaux les plus efficaces (isolation des façades ou de la toiture, remplacement d'un chauffage collectif) relèvent de l'assemblée générale, et le juge ne peut pas ordonner l'impossible : l'article 20-1 de la loi de 1989 l'empêche d'imposer des travaux de performance quand l'assemblée les a refusés malgré les diligences du copropriétaire, ou quand des contraintes architecturales ou patrimoniales s'y opposent. D'où l'importance de documenter chaque démarche : résolutions proposées, votes, devis.

Vendre est le choix de beaucoup de bailleurs, et c'est ce qui alimente les 40 % de transactions E, F et G. Le prix de vente intègre alors la décote, et l'acheteur reprend le risque des travaux. Attendre, enfin, n'est une option que pour un propriétaire occupant, ou pour un bailleur dont le bail en cours n'arrive pas à échéance avant 2028 ; pour un G, attendre expose déjà au recours du locataire, et le gel du loyer continue de peser sur le rendement.

Ce que cela change pour un investisseur

Un investisseur n'est pas obligé de porter lui-même ces arbitrages. Chez Blocshare, c'est le cœur du métier : le club privé d'investisseurs sélectionne des biens F et G à Paris et en première couronne, les achète à un prix qui intègre leur étiquette, finance et pilote la rénovation, puis les revend. Les membres participent à chaque opération par un contrat de partage de revenus qui leur donne droit, au prorata de leur investissement, à une part de la valeur créée à la revente ; ils ne sont ni propriétaires du bien ni associés de la société qui le porte, et le rendement dépend de la performance réelle de l'opération. Le fonctionnement est détaillé sur la page comment ça fonctionne, et le guide investir dans les biens DPE F et G approfondit la thèse.

Les règles de lecture restent les mêmes que pour un achat en direct. La décote n'est intéressante que si le coût des travaux, les délais de copropriété et le délai de commercialisation à la revente laissent une marge ; le rendement cible d'une opération, supérieur à 9 % chez Blocshare, est un objectif, pas une promesse, et le capital investi peut être perdu en partie. Le cadre réglementaire peut évoluer, comme le projet de loi en cours le montre : c'est pourquoi une opération vise un bien qui, rénové, se loue et se vend sans contrainte, quel que soit le sort du calendrier. Pour prolonger, deux articles du blog : DPE F et G interdits à la location et investir dans la rénovation énergétique à Paris.

Sources

• Légifrance, code de la construction et de l'habitation, article L. 173-1-1 (classement des logements) et article L. 173-2 (obligation de performance à compter de 2028), version en vigueur consultée le 3 octobre 2026.
• Légifrance, article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, calendrier de décence énergétique (2025, 2028, 2034), et article 20-1, recours du locataire.
• Légifrance, arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'électricité du DPE, applicable au 1er janvier 2026.
• Ministère de la Transition écologique, communiqué du 9 juillet 2025 sur l'évolution du calcul du DPE (estimation de 850 000 logements).
• Institut national de la consommation, 1er janvier 2026 : abaissement du coefficient de conversion de l'électricité des DPE, 29 décembre 2025.
• SDES, Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025.
• Notaires de France, Des transactions sous l'influence de l'étiquette énergie, étude de la valeur verte sur les transactions 2024, 15 décembre 2025.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, arrêt du 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin.
• Ministère de la Transition écologique, Audit énergétique réglementaire (calendrier F et G au 1er avril 2023, E au 1er janvier 2025, D au 1er janvier 2034), consulté le 3 octobre 2026.
• Maire info (AMF), Le gouvernement lance un projet de loi de « relance du logement », 27 avril 2026 ; Tout sur mes finances, Location des passoires thermiques : ce que Lecornu veut changer, 24 avril 2026 (chiffres du parc locatif privé cités par le gouvernement).

Investir dans une opération immobilière comporte un risque de perte partielle en capital et de retard. Les rendements et durées cités sont des objectifs, qui peuvent ne pas être atteints. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.